Estados del arte
Precios hedónicos inmobiliarios 1.0 · 18 de septiembre de 2026 (edición original) · revisión: 23 de septiembre de 2026
Este estado del arte trata el método de precios hedónicos inmobiliarios, la técnica de preferencias reveladas que infiere cuánto valen los atributos del entorno de una vivienda, como el aire, un parque o la seguridad del barrio, a partir de lo que los hogares pagan por viviendas que difieren en ellos. Expone el modelo de Rosen y por qué su segunda etapa casi nunca se estima, cómo se identifica el precio implícito cuando los hogares se autoseleccionan entre barrios, por qué un efecto de capitalización no equivale a una medida de bienestar, y cómo convertir una prima capitalizada en el precio en un flujo anual por hogar mediante una tasa de capitalización. Revisa los metaanálisis por amenidad, las guías públicas británica, estadounidense y de la OCDE, y el uso del método en el retorno social de la inversión.
Para Chile sintetiza una literatura concentrada en Santiago, con estudios sobre metro, delito, amenidades urbanas y calidad del aire, y señala dos vacíos: faltan estimaciones con diseño de identificación para áreas verdes, ruido o inundación, y una tasa de capitalización publicada que permita anualizar primas. Propone una receta de proxy que declara qué mide el diseño, el tamaño del cambio, la tasa de conversión, quién captura y quién paga la prima y las exclusiones por doble conteo, y precisa cuándo no usar el método: sin mercado observable, para resultados que ocurren en la persona y no en el lugar, o para cambios que reordenan la ciudad.
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